Especialistas del sector inmobiliario analizan posibles escenarios para los costos de edificación en el próximo año, en un contexto de márgenes reducidos para los desarrolladores.
En un contexto de incertidumbre para el sector de la construcción, algunos especialistas anticipan posibles escenarios para el año: entender cuánto cuesta construir un metro cuadrado es una variable clave en la dinámica de los precios de las propiedades.
El panorama actual para los desarrolladores inmobiliarios es complejo, ya que la rentabilidad se ubica en números rojos. El costo de construcción en dólares continúa en aumento desde fines de 2023.
“En un periodo de apenas cuatro meses, los costos subieron entre un 12% y 13%, mientras que los precios de los inmuebles se mantuvieron estables o incluso bajaron en términos relativos, lo que redujo la rentabilidad del desarrollador en un 20%”, afirmó Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). A su vez, agregó que los costos “hoy están por encima de los valores de reposición, lo que genera una situación crítica para el sector”.
En moneda nacional, la suba fue del 3,1% en abril respecto al mes anterior y acumula un aumento del 10,1% en lo que va del año, de acuerdo al Índice de Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires que releva el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos de la República Argentina (INDEC). El resultado surge como consecuencia de las alzas de 2,9% en materiales, 3,1% en mano de obra y 3,3% en gastos generales.
Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PBI nacional acumuló una mejora de casi el 2%, pero la construcción sufrió una contracción del 11%. “El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias”, explicó el informe de Situación Inmobiliaria y Construcción elaborado por BBVA Research.
El costo de construcción por metro cuadrado vendible en marzo alcanzó los US$1708, lo que representa un aumento del 2,87% respecto al mes anterior, de acuerdo a Reporte Inmobiliario. El precio de un inmueble en pozo se encuentra en US$3125/m² en promedio, según Zonaprop.
Kiperszmid reconoció que tras las elecciones nacionales de octubre de 2025 hubo un fuerte cambio positivo de las expectativas. Afirmó que hay stocks de insumos importados y que las plantas argentinas que producen insumos para la construcción tienen capacidad ociosa. “Ninguna está operando a full capacidad”, afirmó.
“En mi opinión, los costos de construcción no van a bajar y puede que continúen subiendo medidos en dólares”, declaró Miguel Ludmer, director de Interwin, y sustentó su teoría por el valor del dólar que está “planchado”. Espera que, durante el año, el mayor costo de construcción se traslade al precio de venta.
“La construcción reacciona con mayor sensibilidad y rezago frente a la macroeconomía”, explicó Manuel Valdés, director comercial de Criba. “Aunque el PBI mejore, la inversión depende de expectativas de largo plazo y previsibilidad. Hoy la prioridad es planificar con prudencia y asegurar respaldo contractual antes de iniciar nuevas etapas”.
Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU, el escenario actual requiere una lectura más sofisticada que en el pasado. “Antes, a los que entraban sin conocer les iba bien porque los números estaban holgados. Eso hoy ya no está”, sentenció. Tabakman advirtió que, si bien la política y el dólar parecen dar una tregua, la combinación de costos altos y precios que no terminan de subir obliga a una reinvención: “Van a ganar los desarrolladores con mejor lectura del mercado”.
“Lo que hay que hacer es fácil de decir pero difícil de ejecutar: ser mucho más eficientes en el control de costos, inteligentes para importar insumos y disruptivos en el marketing. El que no entienda que la combinación hoy es precio, trayectoria e innovación, se quedará afuera”, afirmó Tabakman.
El presidente de la CEDU afirmó que este es “un momento horrible para el mercado del desarrollo inmobiliario porque es caro”. Pero agregó que si el camino es hacia un proceso de normalización, “este es el momento en el que hay que aprovechar y construir, porque en el futuro va a ser mucho más caro, a pesar de que se crea que hoy es una pésima decisión”.
Para Valdés, el sector todavía atraviesa una etapa de absorción de stock. “Podría comenzar una reactivación más clara en 2026 si se consolidan condiciones macroeconómicas estables y mejora el acceso al financiamiento”, afirmó, aunque subrayó la necesidad de revisar la estructura tributaria.
El informe de BBVA Research sugiere que la construcción “invisible” podría empezar a verse en 2026 si se cumplen dos condiciones: consolidación del crédito hipotecario para financiar la demanda y una baja en los costos de fondeo para las empresas. “El sistema financiero argentino tiene la capacidad y el desafío de expandir su alcance, como en otras economías de la región, para canalizar ahorro hacia vivienda y acompañar un desarrollo inmobiliario más inclusivo y sostenible”, sostiene el análisis.
Para Eduardo Sposito, socio de Sposito y Asociados, el grueso de los costos de construcción sigue siendo local. “La mano de obra, el acero, el cemento, todo eso es de acá”, explicó, y agregó que las importaciones representan apenas una pequeña porción vinculada principalmente a terminaciones. Según detalló, aun si se lograra abaratar parte de esos productos, el impacto final sería marginal frente al peso impositivo y los costos estructurales de la actividad.
El gran desafío para este año recae sobre la construcción, que comenzó con baja actividad, menos proyectos y márgenes más ajustados; la recuperación va a depender de la obra privada, del costo del financiamiento y de la reactivación de la obra pública. La conclusión es contundente: los costos no van a bajar de manera significativa y el sector tendrá que encontrar competitividad a través de eficiencia, mejor planificación y reducción de tiempos de obra.