Según datos oficiales de la Oficina del Censo de Estados Unidos, entre julio de 2024 y julio de 2025 la población de Florida pasó de 23.265.838 a 23.462.518 habitantes. El sur del estado registró un aumento en las operaciones inmobiliarias de alta gama, con ocho transacciones superiores a US$50 millones en el primer semestre de 2026.
Entre julio de 2024 y julio de 2025, la población de Florida pasó de 23.265.838 a 23.462.518 habitantes, un incremento de 196.680 personas, según los últimos datos oficiales de la Oficina del Censo de Estados Unidos. El estado sumó en promedio más de 500 habitantes por día en ese período.
Una parte de este crecimiento se explica por la migración internacional. Florida incorporó 178.674 personas, la cifra más alta del país, por encima de Texas (167.475), California (109.278) y Nueva York (95.634). En migración interna, el estado registró un saldo positivo de 22.517 personas y se ubicó en el octavo puesto. De esta manera, Florida registró el segundo mayor aumento de población de Estados Unidos, solo por detrás de Texas.
Perfil de los nuevos residentes
Craig Studnicky, CEO y presidente de Related Realty, afirmó a LA NACION: “Las personas más ricas se están mudando a este estado”. La empresa está enfocada en el sur de Florida.
Durante décadas, el mapa empresarial de Estados Unidos estuvo dominado por Silicon Valley y Nueva York. En los últimos años, el sur de Florida comenzó a atraer compañías, ejecutivos e inversores.
“El exalcalde Francis Xavier Suarez convenció a 220 empresas a relocalizarse a Miami”, relató Studnicky. El directivo reprodujo el discurso del funcionario: “Somos amigables con los negocios y el capital, no vamos a lastimarlos con regulaciones estúpidas como Nueva York y California”.
Juan Carlos Tassara, socio de North Development y fundador de Grupo Edifica, sostuvo: “Miami está pasando de ser una ciudad para vacacionar a una ciudad para trabajar”. Tassara agregó que los grandes empresarios no se mudan solos y ejemplificó con el multimillonario Ken Griffin, que abandonó Illinois tras más de 30 años y actualmente construye una torre corporativa en Brickell con capacidad para más de 10.000 empleados.
Según los especialistas consultados, uno de los principales motores de esta transformación fue la política impositiva. Edgardo Defortuna, fundador, presidente y CEO de Fortune International Group, precisó: “Florida no tiene impuesto estatal sobre los ingresos personales, ni tampoco impuestos estatales sobre herencias, sucesiones o regalos”.
El precio resulta otro factor. Tassara calculó que los valores en Nueva York superan en más del 100% a Miami. Un edificio super prime puede salir US$100.000 por metro cuadrado en Nueva York y ronda los US$40.000 en el sur de Florida.
En marzo se conoció que Mark Zuckerberg adquirió por US$170 millones una mansión en Indian Creek, una isla artificial de 120 hectáreas ubicada en la bahía de Biscayne, al norte de Miami Beach. Entre 2023 y 2024, Jeff Bezos desembolsó US$237 millones en tres propiedades en la misma isla. Los cofundadores de Google, Larry Page y Sergey Brin, también adquirieron inmuebles en la zona.
Entre 2022 y 2023, el último período disponible, Florida sumó alrededor de US$21.000 millones en ingresos brutos ajustados (AGI) como resultado de la migración de contribuyentes desde otros estados, según datos del Internal Revenue Service (IRS). Texas sumó US$5.500 millones y Carolina del Sur, US$4.100 millones. En el mismo período, California perdió aproximadamente US$12.000 millones; Nueva York, unos US$10.000 millones, e Illinois, US$6.000 millones.
Etapas del fenómeno
Defortuna dividió la historia reciente de Florida en tres etapas. La primera fue la pospandemia, cuando la calidad de vida ganó relevancia y los empresarios advirtieron que no era necesario vivir al lado de sus compañías. La segunda comenzó con el traslado de empresas y capital, a medida que volvía la presencialidad. Llegaron bancos, fondos de inversión y family offices, y también ejecutivos y proveedores, lo que derivó en el desembarco de colegios, restaurantes y servicios especializados. “Se genera un círculo virtuoso”, resumió.
Actualmente se vive la tercera etapa: “Ya no estamos frente a una reacción temporal a la pandemia, sino ante un cambio estructural”, señaló Defortuna. En Miami-Dade, el precio medio de una vivienda unifamiliar pasó de aproximadamente US$172.700 en 2011 a US$685.000 en julio de 2026. En condominios, el valor creció de aproximadamente US$113.800 a US$400.000 durante el mismo período, con apreciaciones cercanas al 297% y 252%.
Mercado residencial de alta gama
Studnicky remarcó que hay un nuevo público que busca “una cultura laboral seria”. Antes de la pandemia, dos tercios de las ventas de su inmobiliaria correspondían a casas vacacionales; actualmente, dos tercios de las propiedades las compran individuos y familias que planean vivir allí.
Los datos de operaciones en Miami-Dade, Broward y Palm Beach muestran que todos los segmentos analizados alcanzaron durante el primer semestre de 2026 su mayor ritmo de ventas desde 2020, según el informe Real Estate Market Report de Inside South Florida.
Entre enero y junio de 2026 se realizaron, en promedio, 602 operaciones mensuales de entre US$2 millones y US$10 millones, lo que equivale a aproximadamente 3.609 compraventas en los primeros seis meses del año. El ritmo resulta un 64% superior al promedio mensual de 2025, cuando se registraban alrededor de 368 operaciones por mes. Frente a 2020, cuando el promedio era de 198, la cifra prácticamente se triplicó.
En transacciones que involucran más de US$10 millones, el promedio mensual de 2026 es de 67 propiedades, mientras que en 2025 era de 33. En 2020 se concretaban apenas 14 ventas mensuales.
En operaciones de más de US$30 millones, durante los primeros seis meses de 2026 se concretaron 47 operaciones, la misma cantidad que en todo 2025. El volumen supera en 10 operaciones al total de 2024, cuando se habían registrado 37, y en 29 al de 2023, cuando se habían cerrado 18. El promedio de 2026 es de casi ocho ventas mensuales.
Entre enero y junio de 2026 se registraron ocho transacciones por encima de los US$50 millones. El volumen alcanzado en seis meses equivale a dos tercios del total registrado durante todo 2025 para este segmento de ultralujo.
Argentinos en Miami
Los argentinos son los compradores internacionales más importantes de todo el sur de Florida, después de Colombia, con el 12% de las operaciones extranjeras, según Defortuna. El 57% de los compradores argentinos adquirieron una propiedad exclusivamente para destinarla a renta. Otro 18% declaró un uso combinado entre vacaciones y alquiler, y solo el 9% indicó que sería su residencia principal.
El monto medio por transacción fue de aproximadamente US$458.100. “Hay una preferencia muy clara por el producto multifamiliar. El 62% de los argentinos que compraron eligieron condominios”, indicó Defortuna.
Miami Beach y Brickell siguen siendo mercados buscados, explicó Studnicky, pero también existe un mayor interés en Fort Lauderdale (donde vive Lionel Messi), Hollywood, Pompano Beach y otras zonas de Broward.
Construcciones y zonas
La cartera de proyectos lanzados o en etapa de preconstrucción contempla aproximadamente 190 desarrollos y cerca de 40.000 unidades distribuidas entre los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Los condominios tradicionales concentran 135 edificios y 20.337 unidades. A ellos se suman aproximadamente 55 desarrollos orientados a alquileres de corto plazo.
Los 20.337 departamentos de condominios tradicionales se distribuyen en cuatro grandes zonas:
- Downtown Core (Brickell, Downtown Miami y Edgewater): 7.869 unidades en 38 edificios, el 39% de la oferta.
- The Beaches (Miami Beach, Sunny Isles y Bal Harbour): 4.697 unidades en 46 edificios, el 23% del total.
- Broward (Fort Lauderdale, Hollywood y Pompano Beach): 5.381 unidades en 35 edificios, el 26%.
- Palm Beach (corredor de Flagler Drive de West Palm Beach): 2.390 unidades en 16 edificios, el 12%.
El Downtown Core concentra la mayor cantidad de unidades, con casi cuatro de cada 10 departamentos proyectados. The Beaches reúne 46 proyectos frente a los 38 de downtown, aunque son edificios más chicos en promedio.
El ciclo actual de construcción es menor que el auge inmobiliario de los años 2000. Según el Real Estate Market Report, el volumen actual, comprendido desde 2021, equivale únicamente al 35% de las unidades incorporadas durante el ciclo de 2001 a 2010.
Opciones de inversión
Diego Micheli, analista financiero de BAS Storage, indicó: “Durante años, comprar un departamento parecía casi la única alternativa para invertir en real estate en Miami”. Agregó que hoy muchas otras opciones ganan peso entre los inversores: inmuebles industriales, multifamily, retail, hotelería y self-storage.
“En el mercado industrial de South Florida, el cap rate promedio alcanzó 5,4% en el primer trimestre de 2026”, señaló Micheli. El multifamily en la ciudad cerró 2025 con un cap rate promedio de 5,3%, un precio de US$330.000 por unidad y una vacancia de 4,3%, según Matthews Research.
En retail, Miami-Dade se mantiene entre los mercados con menor vacancia de Estados Unidos: Marcus & Millichap proyecta 3,1% para 2026.
En el segmento residencial, impuestos, seguros, mantenimiento, administración y períodos de vacancia pueden reducir el rendimiento neto. En los condominios se suman las nuevas exigencias de inspección estructural y financiamiento de reservas establecidas en Florida después del colapso del edificio en Surfside en 2021.