Tras la recuperación de 2024, los desembolsos de créditos hipotecarios en Argentina perdieron fuerza. El ministro de Economía, Luis Caputo, confirmó que el Gobierno estudia usar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento de largo plazo destinado a los bancos.
El crédito hipotecario en Argentina enfrenta un desafío estructural: la falta de fondeo a largo plazo. En mayo de 2024, los bancos relanzaron líneas en UVA, lo que impulsó el mercado inmobiliario durante casi un año. Sin embargo, el aumento de tasas redujo la demanda y dejó a una parte de los interesados sin posibilidad de acceder a créditos.
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció esta semana que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas, con destinos que incluyen el sector inmobiliario. Además, confirmó que se estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento de largo plazo para los bancos, con el objetivo de ampliar el mercado hipotecario.
El FGS se conformó con los fondos de las AFJP estatizadas en 2008 y se invierte en diversos instrumentos. Según el economista Federico González Rouco, el FGS administra activos por unos US$75.000 millones, mientras que la cartera hipotecaria de vivienda en Argentina ronda los US$11.000 millones. “Imagínense el impacto que puede tener el FGS en una cartera hipotecaria”, señaló.
En 2025 se desembolsaron alrededor de US$3300 millones en créditos hipotecarios, el mejor registro desde 2018, aunque por debajo de los US$5000 millones anuales del período 2017-2018. Durante el año pasado se otorgaron 43.700 altas de deudores hipotecarios, equivalente a un 0,4% del PBI, tres veces más que entre 2019 y 2023, pero un 30% menos que en 2017 y 2018.
En 2026, el crecimiento de las hipotecas se desaceleró. Actualmente, las operaciones inmobiliarias con crédito representan el 11% de las ventas, frente al 20% de hace un año. Entre enero y julio de este año se desembolsaron unos US$1120 millones, frente a los US$1792 millones del mismo período de 2025, lo que implica una caída interanual del 37,5%. En julio se otorgaron US$202 millones, el volumen mensual más alto desde diciembre pasado, aunque 28% por debajo del promedio mensual de 2025. Se estima que en 2026 se podrían desembolsar alrededor de US$2500 millones.
La propuesta del Gobierno no implica que el FGS compre hipotecas directamente. Caputo explicó que se colocarían parte de los recursos en depósitos bancarios a plazos de dos a cinco años, mediante licitaciones en las que las entidades competirían por tasas. “El FGS no puede estar comprando hipotecas de personas humanas porque no es su trabajo. Lo que sí estamos viendo son formas que creemos que son más efectivas”, afirmó en el marco de la Expo Real Estate.
El economista González Rouco estima que el FGS cuenta con unos US$1500 millones entre liquidez y plazos fijos, que podrían destinarse a esta estrategia. La mayoría de los fondos del FGS está invertida en bonos (80%), acciones (12%) y otros instrumentos.
El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, también se refirió al tema en el mismo evento. Sostuvo que los bancos deben competir más por los ahorros de los argentinos. “Para que podamos extender la cantidad de créditos, no solo hipotecarios sino a toda la economía, el sector bancario tiene que hacer un cambio de chip y salir a buscar el ahorro de los argentinos”, afirmó. Estimó que los argentinos mantienen unos US$300.000 millones fuera del sistema financiero local.
La construcción de un mercado hipotecario de largo plazo requiere de una estructura de ahorro y financiamiento que, por ahora, Argentina no posee. El FGS podría funcionar como un puente, pero el desarrollo sostenido depende de la captación de ahorro interno.