Un desarrollador inmobiliario presenta datos que indican que los precios de los alquileres habrían aumentado por debajo de la inflación acumulada, generando un debate sobre la medición del sector.
El mercado inmobiliario se encuentra en el centro de la discusión pública tras conocerse diversos informes sobre el comportamiento de los alquileres. Alejandro Braña, desarrollador inmobiliario, aportó una perspectiva basada en datos propios y del INDEC, señalando que «los alquileres se han ajustado 31,5% por debajo de la inflación». Según su análisis, la inflación acumulada desde diciembre de 2023 es del 144,3%, mientras que los alquileres habrían subido a un ritmo menor.
Braña cuestionó la metodología utilizada para medir el rubro vivienda, indicando que el INDEC no mide los alquileres en forma individual, sino que realiza un promedio que incluye expensas, servicios y mantenimiento. «Esto puede generar distorsiones en la lectura de los datos reales del mercado locativo», afirmó.
El desarrollador remarcó que la situación actual no es comparable con períodos anteriores, marcados por regulaciones como contratos congelados. En este sentido, destacó que la derogación de la ley de alquileres permitió una recomposición del mercado, principalmente a través del aumento de la oferta: «si no hay oferta, de nada sirve todo lo demás».
El impacto varía según la zona geográfica. En la Ciudad de Buenos Aires, barrios con alta oferta como Palermo, Belgrano o Recoleta registraron aumentos por debajo de la inflación, mientras que en el conurbano la menor disponibilidad empuja los precios al alza.
Uno de los factores que más incide en el costo total para el inquilino son las expensas. Braña señaló que su peso relativo creció significativamente: «la expensa pasó del 10 o 15% al 45% de incidencia». Este aumento explicaría, en parte, por qué el valor neto del alquiler no creció al mismo ritmo que la inflación general. Incluso advirtió que, de haber seguido el ritmo de las expensas, el alquiler promedio en la Ciudad de Buenos Aires podría ser muy superior al actual.
Actualmente, el promedio del alquiler en la Ciudad de Buenos Aires ronda los 815.000 pesos, con expensas cercanas a los 320.000 pesos. Sin embargo, Braña aclaró que estos valores son promedios y que el mercado presenta dispersión, existiendo oportunidades por debajo de esas cifras para quienes buscan activamente.