El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires registra un desplazamiento de desarrollos de categoría hacia la avenida Santa Fe, entre Martínez y Acassuso, donde los precios parten de US$2800/m² frente a los US$3200/m² de Maipú y valores superiores en Libertador.
Durante años, la avenida del Libertador concentró los desarrollos residenciales premium de la zona norte del Gran Buenos Aires. Sin embargo, la combinación de precios elevados, escasez de tierra disponible y márgenes más acotados para nuevos proyectos de escala impulsó la aparición de otros corredores.
La avenida Maipú, en Vicente López, fue el primer caso: en la última década surgieron edificios con unidades grandes, seguridad, amenities y terminaciones de alta calidad. Ahora, el mercado observa con atención la avenida Santa Fe, principalmente entre Martínez y Acassuso, como un corredor con potencial para una transformación similar.
Según Maximiliano D’Aria, director comercial de D’Aria Propiedades, “en los últimos 10 años, todo lo que se construye en Libertador se empezó a replicar en la avenida Maipú. Hoy tiene proyectos premium, con amenities y seguridad; eso ya pasó y es una realidad. En Santa Fe vemos que puede empezar a suceder lo mismo”.
La diferencia de precios es un factor central. Mientras que en Libertador los valores son los más altos del corredor norte, en Santa Fe es posible acceder a proyectos nuevos desde aproximadamente US$2800/m², de acuerdo con D’Aria. En Maipú, los desarrollos de mayor categoría se ubican alrededor de US$3200/m². La brecha puede superar el 20% frente a algunos productos de Libertador, según ubicación, características del edificio y etapa de obra.
Hace una década, Maipú era percibida principalmente como un corredor comercial y de tránsito. “Antes había gente que decía: ‘Yo quiero vivir en Libertador, Maipú no es linda’. Hoy tenés compradores que directamente dicen: ‘Busco en Maipú, no quiero Libertador’”, señaló D’Aria. El crecimiento de proyectos residenciales de mayor categoría y su conectividad con la Ciudad de Buenos Aires modificaron el perfil del corredor, donde conviven desarrollos como Vincent, Notre Maipú y Notre Alsina, entre otros.
Para D’Aria, “hoy Maipú y Libertador hablan el mismo idioma”, aunque Libertador mantiene una cuota aspiracional. En el caso de Santa Fe, una diferencia importante es la normativa urbana, que limita la escala de los proyectos. “Si en Santa Fe se pudieran hacer 15 pisos, esto probablemente habría ocurrido hace 10 años. Pero solo se puede construir planta baja y tres pisos, y eso hace que para el desarrollador no sea tan atractivo como lo fue Maipú”, explicó.
Actualmente hay nuevos desarrollos sobre Santa Fe en el tramo entre el centro de Martínez y Acassuso, entre ellos uno en Perú y Santa Fe, frente al Hipódromo de San Isidro, y otro sobre Santa Fe a la altura de Edison. El grupo PvG Desarrollos lleva allí su marca Tempus, con dos iniciativas: Tempus Avenida y Tempus Hipódromo, con precios iniciales que rondan los US$2800/m². Este último tendrá 16 unidades de entre 72 m² y 106,5 m².
“La demanda busca comodidad, conectividad y eficiencia. Al desembarcar en Santa Fe con edificios bajos y productos de mayor categoría aparece una alternativa para quienes quieren cercanía urbana sin pagar los valores que hoy tiene Libertador”, señaló D’Aria, quien comercializa las unidades.
Guillermo von Gerstenberg, director de PvG Desarrollos, sostuvo que la intención de la compañía es trasladar a otros puntos de San Isidro “una sofisticación técnica que antes estaba mucho más asociada al Bajo”, adaptando los edificios a la escala de cada barrio.
La aparición de productos de mayor calidad no implica un abandono de Libertador. El mercado amplía las ubicaciones consideradas aceptables para un mismo tipo de vivienda, con perfiles de compradores diferentes. En Libertador pesa el comprador que busca un activo consolidado y de menor riesgo, además de quienes valoran la dirección y el componente aspiracional. En Santa Fe, el comprador “hoy asume un poco más de riesgo porque es una plaza menos probada. Un inversor que compra su primer departamento probablemente vaya a un mercado más consolidado; pero alguien que ya tiene varias propiedades puede decidir colocar una parte de su cartera en esta avenida buscando un mayor recorrido de valorización”, explicó D’Aria.
El público que mira Santa Fe está más relacionado con San Isidro, Martínez y el Alto de Martínez. “Son familias o inversores que conocen la zona, valoran la cercanía con sus actividades cotidianas y buscan obra nueva sin pagar los valores de los corredores más consolidados”, agregó el broker.
La conectividad es otro punto a favor: la avenida funciona como continuación natural de Maipú y permite vincularse rápidamente con Thames y Márquez, además de facilitar el acceso a la Panamericana. Se suma el ferrocarril y una amplia red de colectivos. Para quienes se mueven diariamente dentro de San Isidro o hacia la Ciudad de Buenos Aires, esa combinación puede pesar tanto como la cercanía al río. Así, más que un reemplazo de Libertador, se observa una ampliación del mapa premium de zona norte.