El Decreto 406/2026 precisó el alcance de la exención de Ganancias para alquileres de vivienda establecida en la Ley 27.802. La reglamentación define el concepto de casa-habitación y genera limitaciones para los propietarios.
La Ley 27.802, en su artículo 192, sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias. La norma estableció que las ganancias por alquiler de inmuebles destinados a casa-habitación quedan exentas del gravamen para los ejercicios fiscales iniciados desde el 1 de enero de 2026.
El Decreto 406/2026 reglamentó esta medida. Sustituyó el artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias y definió como casa-habitación al inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita. En caso de locación o sublocación, la calificación se refiere a la vivienda del locatario o sublocatario.
La reglamentación condiciona la exención del propietario a atributos del inquilino que el locador no controla al momento de firmar el contrato. El texto establece que la exención corresponde a la persona humana o sucesión indivisa en su carácter de locador o sublocador.
Casos contemplados
Un primer caso es el de un inquilino que ya posee otra propiedad como vivienda. En esa situación, el inmueble alquilado no constituye su vivienda única y el locador pierde la exención.
Un segundo caso es el de contratos firmados por empresas. Las sociedades alquilan viviendas para directivos o personal expatriado. Una sociedad no tiene vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El uso habitacional del inmueble se mantiene, pero cambia quién firma el contrato. En la práctica, algunos contratos se firman a nombre del ejecutivo con la empresa como garante.
El tributarista Marcelo D. Rodríguez señaló que la ley contempla la exención sin distinguir el tipo de locador, mientras que la reglamentación introdujo limitaciones no presentes en el texto legal.
La corrección posible consistiría en que la calificación de casa-habitación se refiera al ocupante efectivo del inmueble identificado en el contrato. También se propone eliminar la exclusión para locadores que sean personas jurídicas.
La Ley 27.802 estableció el objetivo de ampliar la oferta de alquileres. La reglamentación restringe el beneficio al locador persona humana y lo condiciona a información que el propietario no posee al momento de contratar.