La Cámara de Senadores dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que modifica el procedimiento de desalojo en inmuebles urbanos y rurales. La iniciativa introduce un juicio sumarísimo y plazos más breves, y ahora deberá ser tratada por la Cámara de Diputados.
El Senado dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que establece nuevas reglas para la acción de desalojo en inmuebles urbanos y rurales. La iniciativa modifica el Código Civil y Comercial y el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, y deberá ser aprobada por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.
El texto establece que toda acción de desalojo se tramitará mediante un juicio sumarísimo, lo que implica un procedimiento más rápido que la vía tradicional. Además, amplía la legitimación activa: cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado podrá iniciar la acción, sin importar la naturaleza jurídica de su vínculo con el inmueble.
Requisitos para el desalojo por falta de pago
En el caso de destinos habitacionales, el locador deberá intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando un plazo no inferior a diez días corridos desde la recepción de la intimación. La notificación podrá dirigirse al domicilio denunciado en el contrato, sea real o electrónico, y se considerará válida incluso si el locatario se negara a recibirla.
Una vez cumplido el plazo, o si la locación se extinguió por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble. Ante el incumplimiento, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo por el procedimiento más breve previsto por la ley. El locador no puede negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, sin perjuicio de las obligaciones pendientes del locatario.
Si el locatario ofrece devolver las llaves y el locador se niega o guarda silencio, el inquilino puede consignarlas judicialmente. En ese caso, los gastos y costas quedan a cargo del locador. A partir de la notificación fehaciente al locador para que reciba las llaves, no se adeudan alquileres ni obligaciones accesorias, siempre que la consignación judicial se realice dentro de los diez días hábiles siguientes.
Entrega inmediata del inmueble en casos de ocupación precaria
El proyecto incorpora el artículo 680 BIS al Código Procesal, que permite al juez disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado resulta verosímil y previa caución juratoria. También se establece la obligación de realizar un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas en casos de cambio de destino, deterioro, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto de la propiedad. El magistrado deberá constatar la identidad de los ocupantes con nombre, nacionalidad y documento, con presencia del Defensor Oficial.
Protección de personas vulnerables
El texto exige la intervención de organismos de protección y del Ministerio Público Tutelar cuando haya menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo. En estos casos, el juez deberá otorgar un plazo de hasta diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria. La caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor sea inequívoco y no existan terceros de buena fe, y el juez podrá exigir una fianza para garantizar eventuales daños.
Notificaciones y lanzamiento
Si no hay domicilio especial, la demanda podrá notificarse en el inmueble objeto del desalojo o en el domicilio electrónico constituido. El notificador podrá identificar el inmueble por cualquier medio, incluso con fotografías, y solicitar auxilio de la fuerza pública si fuera necesario. Deberá identificar a los ocupantes, preguntar por su relación con el demandado y dejar constancia. La notificación se hará saber a todos los presentes, incluso si no fueron denunciados, y la sentencia producirá efectos contra todos los ocupantes, presentes o ausentes. El incumplimiento de estos procedimientos constituirá falta grave.
En cuanto al mandamiento de lanzamiento, se autoriza al oficial de justicia a requerir el uso de la fuerza pública, allanar domicilios y designar depositario para los bienes muebles hallados.
Sanciones por ocultamiento de información
Si el actor ocultara datos relevantes en el proceso, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler, a favor de la contraparte.
El proyecto también incorpora el artículo 1222 al Código Civil y Comercial, que exige una intimación fehaciente previa al desalojo por falta de pago en viviendas, con un plazo no menor a diez días corridos y especificación del lugar de pago. Solo tras el vencimiento de ese plazo se podrá iniciar la acción de desalojo por el trámite más breve previsto en la ley.